czyli jak wyjść ze sfery marzeń do rozpoczęcia budowy…
Kiedy zapadnie już decyzja o budowie własnego, wymarzonego domu musimy zacząć działać, aby wyjść ze sfery marzeń do uzyskania pozwolenia na budowę, a co za tym idzie – rozpoczęcia budowy. Co należy zrobić zanim rozpoczniemy prace ziemne i wbijemy pierwszy kołek?
1. Działka
Kupno działki to pierwszy duży wydatek związany z budową domu. Na co należy zwrócić uwagę szukając działki budowlanej?
– czy działka jest uzbrojona?
Dobrze jest kupić działkę już uzbrojoną, to znaczy z doprowadzonymi do niej albo chociaż znajdującymi się w bliskim sąsiedztwie mediami takimi jak: prąd, woda, kanalizacja sanitarna i ewentualnie gaz.
Jeśli w pobliżu nie będzie sieci wodociągowej wówczas będziemy musieli wykonać własne źródło poboru wody – studnię kopaną.
Jeśli natomiast nie ma kanalizacji sanitarnej– wówczas musimy przewidzieć w projekcie odprowadzenie ścieków do szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.
– jaki grunt znajduje się na działce?
Tą informację znajdziemy między innymi na Geoportalu lub w wypisie z ewidencji gruntów. Grunt może być m.in. rolny (np. grunty orne R, łąki Ł, pastwiska Ps); leśny (lasy Ls, grunty zadrzewione i zakrzewione Lz); zabudowany (tereny mieszkaniowe B, przemysłowe Ba, inne tereny zabudowane Bi); pod wodami (Wm, Wp, Ws) itp.
Jest to ważna informacja, bo na niektórych z nich nie będziemy mogli się wybudować, a nawet do nich zbliżyć zachowując minimalną, wymaganą odpowiednimi przepisami odległość.
Dodatkowo jeśli działka posiada klasę I, II lub III a nie jesteśmy rolnikami (płatnikami podatku rolnego), przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę będziemy musieli uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Wiążą się z tym koszty wykonania operatu przez geodetę.
– czy działka posiada dostęp z drogi publicznej?
Zgodnie z Prawem Budowlanym do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.
– czy działka posiada nietypowe uwarunkowania?
Co to może być? Na przykład media, które się na niej znajdują (słupy energetyczne, sieci ziemne). Musimy zachować od nich określone odległości.
Zagrożenia powodziowe. Jeśli nasza działka znajduje się na mapach zagrożenia powodziowego w obszarze zagrożenia powodzią o prawdopodobieństwie wystąpienia 1 raz na 100 lat (1%) należy uzyskać pozwolenie wodno-prawne z Wód Polskich. Wiążą się z tym koszty wykonania operatu wodno-prawnego.
2. Projekt
Mając już działkę przechodzimy do etapu projektowania. Zgodnie z Prawem Budowlanym na budowę budynku mieszkalnego musimy uzyskać pozwolenie na budowę. Co musimy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę?
– warunki zabudowy lub wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
Są to dokumenty, w których opisane są zasady, jakie musimy spełnić i parametry jakie musimy zachować przy projektowaniu budynku.
To czy działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego czy nie dowiemy się w Urzędzie Miasta (Gminy).
Jeśli działka leży na terenie MPZP wówczas musimy wystąpić z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu wraz z informacją o przeznaczeniu działki.
Jeśli działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego wówczas musimy wystąpić do Urzędu Miasta (Gminy) o wydanie warunków zabudowy.
– mapa do celów projektowych
Taką mapę przygotowuje na nasze zlecenie geodeta. Jest to dokładna mapa naszej działki (wraz z sieciami uzbrojenia terenu, rzędnymi terenu, najbliższymi zabudowaniami i innymi niezbędnymi do projektowania informacjami) w skali 1:500, na której my, Projektanci, przygotujemy zagospodarowanie działki.
– projekt architektoniczno-budowlany budynku
Tu mamy dwie drogi: projekt typowy (powtarzalny) lub projekt indywidualny.
Ten pierwszy to projekt zakupiony w internecie. Podlega on adaptacji przez uprawnionego Projektanta.
Drugi to projekt „szyty na miarę” czyli w 100% dopasowany do Inwestora, począwszy od koncepcji, przez konstrukcję, po instalacje.
– inne niezbędne załączniki
Decyzje (pozwolenia), które musimy uzyskać przed wydaniem pozwolenia na budowę, np. Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, Pozwolenie wodnoprawne itp.
3. Pozwolenie na budowę
Tak przygotowaną i kompletną dokumentację wraz z załącznikami składamy do Starostwa Powiatowego celem wydania pozwolenia na budowę. Urząd zgodnie z Prawem Budowlanym ma 65 dni na wydanie dokumentu, zazwyczaj jednak decyzje wydawane są dużo szybciej.
Pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata. Jeżeli budowa nie zostanie w tym czasie rozpoczęta lub zostanie przerwana na dłużej niż 3 lata, pozwolenie traci ważność. Rozpoczęcie budowy lub jej wznowienie może wówczas nastąpić jedynie po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę (czyli zaczynamy formalności od początku).
Formalności jest dość dużo i łatwo się w nich pogubić, dlatego zapraszamy do nas. Poprowadzimy Cię przez wszystkie etapy – „od zlecenia do pozwolenia” ?
