Zmiany w Prawie Budowlanym. Co należy wiedzieć?
Od 3 stycznia 2022 roku procedura budowy niewielkich domów jednorodzinnych uległa znacznemu uproszczeniu. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa Budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa „wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.”
– Wolnostojący, czyli stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. Oznacza to, że budynek nie może być w żaden sposób związany konstrukcyjnie z innym budynkiem, nie może do niego również przylegać.
– Nie więcej niż dwukondygnacyjny, czyli parterowy, parterowy z piętrem (z poddaszem użytkowym), może on dodatkowo posiadać poddasze nieużytkowe. Za kondygnację przyjmuje się również kondygnacje podziemne.
– Powierzchnia zabudowy do 70 m2, czyli powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu nie powinien przekroczyć 70 m2.
– Obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach – znaczenie mają tu przede wszystkim odległości od granic, czyli budynek nie może być zbliżony do granic i wpływać na możliwość zabudowy działek sąsiednich.
Jakie dokumenty są potrzebne do zgłoszenia budowy takiego budynku?
O tym mówi dokładnie Art. 30 ust. 2a oraz ust. 4b! (zdanie pierwsze) PB, a są to:
- Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- Oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
- Oświadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
- Oświadczenie inwestora, że dokumentacja do zgłoszeni jest kompletna
Oraz
- Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej – w 3 egzemplarzach albo w postaci elektronicznej – wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw (lub ich kopii) sporządzone przez osoby z uprawnieniami budowlanymi do projektowania w odpowiedniej specjalności (art. 34 ust. 2b i 2c PB)
- Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)
Przyspieszona procedura wydania warunków zabudowy
Budowa budynków mieszkalnych do 70 m2 powierzchni zabudowy wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Ustawodawca wprowadził jednak kilka istotnych zmian znacząco przyspieszających procedurę ich wydawania. Co się m.in. zmieniło?
- Stroną postępowania jest wyłącznie wnioskodawca (właściciele działek sąsiednich nie są zawiadamiani, jak to jest w przypadku „tradycyjnej procedury”);
- Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, jednak nie mniejszej niż 50 m i nie większej niż 200 m;
- Stosuje się postępowanie uproszczone w rozumieniu KPA
- Uzgodnień dokonuje się w trybie art. 106 KPA, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi.
- W przypadku nie wydania decyzji w terminie 21 dni organ wyższego stopnia wymierza organowi karę pieniężną w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Uproszczona procedura zgłoszeniowa
Zgodnie z Art. 30 ust. 5j organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu zgłoszenia nie sprawdza jego zgodności z:
- Ustaleniami MPZP albo decyzji o warunkach zabudowy
- Wymaganiami ochrony środowiska,
- Zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.
(tak jak to ma miejsce w przypadku „typowego” zgłoszenia)
Nie sprawdza również kompletności projektu oraz aktualności dokumentów potwierdzających posiadanie uprawnień projektantów.
Organ AB nie może wznieść sprzeciwu do złożonego zgłoszenia, nie może również nakładać na zgłaszającego obowiązku uzupełnienia.
Zgodnie z Art. 30 ust. 5k do budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Należy jednak pamiętać o obowiązku zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia prac budowlanych.
Budowa bez kierownika budowy
Zgodnie z art. 42 ust. 1 pkt. 2 Prawa Budowlanego inwestor nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy. W przypadku braku takiej osoby inwestor przyjmuje na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową oraz przeprowadzenie jej tak, aby była bezpieczna i zgodna z przepisami BHP.
Przystąpienie do użytkowania budynku
Formalności związane ze zgłoszeniem zakończenia budowy są podobne jak w przypadku pozostałych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Inwestor musi zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy 14 dni przed rozpoczęciem jego użytkowania. Organ w tym czasie może wnieść sprzeciw, chyba że przed jego upływem wyda zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu.
